從屏風樓到舊區重建

本文刊香港文汇报,2007年4月4 日,谢杨编辑。

關於屏風樓的批評屢見於報端。屏風樓者,是香港五、六十層乃至七、八十層的高樓,成排連棟,佇立海濱山口,這些樓宇享盡海景山色,卻擋住了後邊建築和區域的通風,讓後面和內裏的區域和住家苦不堪言。而被環保團體點名的“屏風”樓盤,多數是這幾年熱銷和廣告猛吹的水边山口則王樓皇。

高密度不易为

   香港地少人多,在僅有的一千多平方公里區域面積內, 只有略多於四分之一的面積拿來用作建造發展。過往的規劃政策在於將居住區盡可能地提高密度,以騰出郊野公園和綠化空地。建築條例和批地條件中給出的地積比例,在全世界城市中倘若不是最高,也是相當高的,18或以上的居住區地積比例,遠高於同樣是人口眾多的東京、新加坡和上海。

   在一幅1000 平方米面積的土地上,要建造8000甚至12000平方米的住宅,還要留出300多平方米的開放空間 (open space),建築的高度和電梯樓梯服務戶數也是有一定要求的。在這樣的條件下,要做出通透而不臃腫的建築體量,不是件容易的事。當土地面積更大,建築設計要考慮最佳景觀朝向或集中內院空地時,連排的建築樓群,可能是一種權衡各種需要的選擇。另外,發展商和設計師在設計樓盤時,常常愛將自己的樓盤搞成“君臨天下”的氣勢,壓逼在海濱和山景邊,對自然景觀毫無協調和尊重,只是索取和揚威。這樓盤自己當然是一片無敵景觀,但“屏風”則大大地形成了, 在這些樓的氣勢下,水體縮小了,山景變矮了,人定勝天,無堅不摧。

高密度 只可為

   上述的屏風樓源于高密度的規劃。但高密度在香港也實在是無可奈何的選擇。最近報載的觀塘市中心重建,牽涉用地5.3 公頃,是市區重建局的重頭項目,涉及投資款項300億港元 (此款可建6個國家大劇院還綽綽有餘),而收購業權,重新安置業主和租戶已經要用上130億。 市建局原定的發展地積比率為9,在和規劃署的爭論拉鋸中改為8 由於政府規劃部門一再要求將容積率再降至7.5,並將原本豁免計算的公共交通、診所等也放入地積比中,使得市建局的預算由盈轉虧,隨時可能蝕本30“一铺清袋”

   香港舊區急待改建的地方頗多。市區重建局的預排項目已多達200 多個。如果每個項目都嚴重虧損的話,市建局必癱瘓,而無力繼續改造舊區舊區居民的利益最終受到損害。市建局還想在開發專案上有所為的話, 一是降低賠償標準,但這牽涉到太多住戶和政黨利益,除了引起更多吵鬧和更大糾紛之外,幾乎不會有什麼結果;另一則是請規劃部門實事求是,就每個專案進行密度的評估,並對具體的規劃建築設計作優化調整,如果一些塔樓可以升高的話, 可有效提高密度,而不至造成太大的屏風效應。屏風樓或高密度對住戶健康有影響,但尚無直接和明顯的科學證據。 而降低密度則對開發專案即刻造成嚴重的財政傷害阻擋開發步伐。香港作為亞洲區的金融中心,但舊區與這樣的城市地位格格不入,百萬住戶亟盼改善生活環境, 舊區改造刻不容緩,而這種改造必須是可持續的,不需要政府和納稅人泵血。香港過往幾十年如此高密度,據最近某項統計,人均壽命還是全球第一。 保持原有密度,或略微提高密度,加以靈活的建築設計,可望為舊區居民創造新的良好生活空間。 是故,高密度和“屏風樓”實在也應一分為二。

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About Charlie 阿理

上海弄堂长大,云游漂泊一生,栖身南国小岛,渴望自然和自由的空气。 Perched in the Southern China Sea and long for breeze and fresh air.
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One Response to 從屏風樓到舊區重建

  1. gm-zh says:

    屏風樓不好看,但在寸土如金的香港倒也沒辦法。Charlie寫的一針見血。

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