降低密度 順應民意

本文载香港文汇报,2008124日,谢谢韩编辑。

 

    200811月,香港社會的注意力在美國新總統的當選、阿扁弊案、金融海嘯、迷你債券、消費券等等,在金融海嘯來襲的時候,無論是政府還是老闆,銀彈是重要的。 然而,11月的三條消息却與慣常的揾銀意圖有點背道而馳。

 

大幅降低發展密度

    一是爭論而反復受挫的灣仔合和中心二期,發展商合和實業公司宣布大幅縮减規模。1994年,城市規劃委員會已經批准了合和二期93層樓高,稱之爲Mega Tower的酒店,但由于區議會和灣仔居民的反對,方案幾經修改而無法通過上馬。爭論期間,胡應湘爵士爲避開利益衝突,甚至于2006年辭去了城市大學校董會主席的職務。 此次的重大修改,大厦樓層由93層减至55 層,地積比率由15倍降到10倍。合和除準備 50億元建樓外,另外出資4 億元改善鄰近道路。一個經城規會批准的項目,由發展商自身大幅降低密度,在香港還是十分鮮見。

    二是政府計劃降低西鐵南昌站和元朗站的發展密度,合共减少4幢樓宇,逾兩成的住宅單位。在南昌站,原計劃可建造10幢高層住宅和1 幢辦公樓,現在减去1 棟住宅和1 棟辦公樓。樓層高度由52層縮减至46層。平臺高度由原來的5層减到3層。减少大樓後,在建築物之間提供兩道寬約28米和30米的通風廊。在元朗站上方,政府建議减少2 棟住宅樓宇,地積比率由4.64倍减到3.93倍。降低發展密度,爲地價和庫房收入帶來損失。

    三是市區重建局已經以天價收購了中環士丹頓街/永利街物業,而重建計劃的地積比率由原來的8倍减至不多于4.5倍,令可建住宅單位大幅减半,項目也由原本可賺1億多元變爲17千萬元。市建局稱,幷非來自政府壓力,希望尊重中環半山的歷史,配合鄰近的荷李活道警察宿舍用地一幷進行活化,做個有特色的項目。

 

回應社會

    三條消息出現在一個星期之內,都是環繞著降低發展密度,這其實也是近年街坊和民間團體聲音較大的注意點。灣仔和中環半山,都是發展了一百多年的舊區,街道狹窄,地塊細小。大規模發展項目和街區的原有環境不大相稱和協調。

    香港地少人多,寸土萬金。人口在增長,而我們的建設用地却建一塊少一塊。過去三十年的發展,大部分是由地産經濟”帶動。發展商從買地、準備、到建樓、發售,千辛萬苦,過程數年到十數年,承擔著一定風險,地積比率重來都是“炒到最盡”,在法律框架下,賺錢賠錢都由市場主導,實也情有可原。

    一方面,香港逐漸由港英治下的一統社會走向回歸後民主多元的公民社會,公民的利益應該照顧,大衆的疾苦應該爲人所知。過往陳舊的建築條例數十年未改,高樓大厦(尤其是住宅)的密度世界登峰造極,居民的生活質素環境質素皆爲高密度所累。關于屏風樓的批評屢見報端,屏風樓享受了海濱山景,却剝奪了其他許多樓或整個區的通風和空氣流通。香港要走向現代文明,要讓人們生活更美好,這樣的問題不能置之不理。

    但另一方面,只要香港和深圳依然各自爲界,香港發展用地逐年减少的事實仍是不容回避。過去20年的高密度,安頓了百萬居民,保住了40%面積的郊野公園。爲中國和世界作出了榜樣。政府、規劃署、城規會、發展商和設計師,應該在高密度發展和保持生活質量方面取得平衡,幷應不斷總結好的經驗,密度該低則低,該高的時候(如在新界曠野),也不應手軟。讓我們的社會和居民生活可持續地發展下去。

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About Charlie 阿理

上海弄堂长大,云游漂泊一生,栖身南国小岛,渴望自然和自由的空气。 Perched in the Southern China Sea and long for breeze and fresh air.
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4 Responses to 降低密度 順應民意

  1. Unknown says:

    this issue seems political, but actually very economic. The developer, government and end-users should try to get win win situation.

  2. GARDENER says:

    to 阿理老师: 上海火车南站最方便 坐1站地铁到梅陇锦江乐园站 或2站地铁到莲花路站 都有车到枫泾 枫梅线 枫泾汽车站6:00-17:45 梅陇汽车站7:15-19:00 枫泾汽车站、莲花路地铁站(上行单向)、梅陇 莲枫专线 枫泾4:20-18:00 莲花路地铁站6:00-20:00 莲花路地铁南广场、叶榭、泖港、东方狐狸城、新浜、枫泾

  3. GARDENER says:

    to 阿理老师:我最近也一直在思考城市高密度地区开发策略与设计的问题.城市用地还真是如阿理老师所说的那样,建一块就少一块.对中国内地而言,别看它地大物博,其实作为城市化的用地也非常有限.所以高密地问题在未来看来是无法回避的.如何在高密度的条件下尽可能地提供人们舒适的环境,才是积极的态度.

  4. Charlie says:

    谢谢园丁老师啊。

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